Gobierno de la CDMX pone la mirada en el modelo de Airbnb adoptado en Barcelona

Tras la firma de un acuerdo con Airbnb, Claudia Sheinbaum, jefa de Gobierno de la capital mexicana, recibió críticas y cuestionamientos al impulsar desde Gobierno capitalino la llegada de los llamados ‘nómadas digitales’, cuya presencia ha llevado al encarecimiento de la vivienda en algunas zonas e incluso la expulsión de residentes para ofrecer esos espacios en Airbnb.

En diciembre, dos meses después de anunciar el convenio, la mandataria dio un golpe de timón al dar a conocer que está en proceso la creación de una propuesta para regular la operación de la plataforma en la capital, tomando como punto de referencia el modelo aplicado en Barcelona, España, por la alcaldesa Ada Colau.

“Ella nos va enviar toda la información de cómo se hizo en Barcelona y estamos contactando a otras ciudades que han regulado estas plataformas digitales, pues para evitar mayor gentrificación o elevación de costos y, al mismo tiempo, seguir recibiendo turismo en la ciudad”, señaló el 29 de diciembre en conferencia de prensa.

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En Barcelona, la alcaldesa Ada Colau ha emprendido desde 2015 una batalla por regular la vivienda, en especial las rentas de corta estancia, en la cual la plataforma Airbnb se ha destacado como protagonista.

La ciudad Española tenía apenas 81 Viviendas de Uso Turístico (VUT) en 2005, sin embargo, para 2014 se había incrementado a 9,606 y el último registro de 2021 contabilizaba 9,434, según reporta el CEAT y el Observatorio del Turismo del Ayuntamiento de Barcelona.

En Ciudad de México hay actualmente 22,948 espacios ofrecidos a través de Airbnb, de los cuales 14,118 son casas o departamentos completos (61.5%) y 8,316 son habitaciones privadas (36.2%), de acuerdo con la plataforma independiente Inside Airbnb.

La regulación Airbnb en Barcelona

El instrumento que regula la operación de Airbnb en Barcelona es el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), el cual entró en vigor el 26 de enero de 2022 como resultado de varios intentos a través de los últimos siete años para establecer lineamientos sobre el arrendamiento de vivienda.

La base para controlar la presencia de Viviendas de Uso Turístico (VUT) en plataformas como Airbnb –para las cuales se establece un límite de 31 días o menos por estancia– es la zonificación de la ciudad, la cual se divide en cuatro.

• Zona 1: Decrecimiento

No se admite ningún nuevo tipo de alojamiento turístico ni la ampliación de plazas de los establecimientos ya existentes. Concentra el 60% de la oferta de espacios para turistas, incluye puntos como La Rambla y las playas de Barcelona.

• Zona 2: Mantenimiento

Se mantiene el número de plazas y establecimientos actuales, no se admite la ampliación de los establecimientos existentes.

• Zona 3: Ampliación

Se permiten nuevos establecimientos de alojamiento turístico y ampliar los existentes.

• Zona 4: Regulación específica

En estas áreas no se permiten nuevas Viviendas de Uso Turístico (VUT); la baja de una VUT ya existente permite abrir una nueva en la zona 3.

Carla Escoffié, abogada especializada en derecho a la vivienda, explica que la zonificación busca redistribuir las viviendas para turistas en Barcelona y evitar que la oferta de vivienda a largo plazo disminuya. Por ejemplo, al cerrarse un espacio en la Zona 1, puede abrirse uno nuevo pero en la Zona 3.

“La Zona 1 es considerada la zona más afectada o que requiere mayor atención porque ha habido un decrecimiento de viviendas a largo plazo. Se plantea no solo no aumentar las plazas para Airbnb, sino disminuirlas”, detalla en entrevista con Expansión Política.

Esta división por zonas podría ser aplicada en la capital mexicana, donde la presencia e impacto de Airbnb se ha visto de forma especial en puntos como el Centro Histórico, Juárez, Roma Norte, Condesa e Hipódromo.

“El tema de zonificar es muy importante para dar ese trato diferenciado y creo que sí se puede hacer en Ciudad de México. No es lo mismo lo que está pasando en la colonia Juárez, en Coyoacán o en Xochimilco”, señala.

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En Barcelona, las personas que ofrecen viviendas turísticas deben contar con un registro ante el Ayuntamiento y de lo contrario son consideradas ilegales. Para Rosalba Loyde, profesora de la UNAM y la Escuela de Arquitectura, esta será una de las principales dificultades en la Ciudad de México, ya que no se tiene ni siquiera un registro de las viviendas en renta regular o a largo plazo.

“En Barcelona existe un registro de los propietarios que ofertan viviendas a través de Airbnb y se da sobre todo porque el mercado inmobiliario en España, como en buena parte de los países de Europa y Estados Unidos, la vivienda en alquiler es predominantemente de grandes empresas.

“Uno de los principales retos que tiene la propuesta para Ciudad de México es que el mercado inmobiliario de vivienda en alquiler todavía sigue atomizado: van desde pequeños propietarios con una vivienda o dos, hasta personas o inmobiliarias que se dedican a la renta de corta estancia y pueden tener edificios completos”, indica.

Loyde señala que conocer quiénes ofrecen los espacios en Airbnb es necesario no solo para su registro, sino para la propia regulación, pues se requiere un trato diferenciado: no es lo mismo una persona que renta una o dos habitaciones en su vivienda, que una inmobiliaria con cientos de espacios.

La regulación impulsada por la alcaldesa española, Ada Colau, ha detonado una disputa legal con Airbnb: en julio de 2022 el Ayuntamiento de Barcelona exigió a la plataforma desactivar más de 4,000 anuncios de habitaciones turísticas considerados ilegales, pues de lo contrario significaría una multa de 60,000 euros (1.2 millones de pesos) contra la empresa.

“Queremos viviendas para la gente que vive en Barcelona y esta es la prioridad”, señaló la teniente de Urbanismo, Janet Sanz, según reportó entonces El País .

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Los pendientes sobre la vivienda en CDMX

Escoffié advierte que la regulación de plataformas como Airbnb debe ir acompañada de una discusión más amplia sobre los derechos de las personas que rentan en la ciudad, pues la legislación establecida en el Código Civil de la Ciudad de México es insuficiente.

“Hemos visto durante los últimos dos o tres años prácticas en donde se expulsa a las personas a través de diversas actuaciones, tanto legales como ilegales, incluyendo el acoso inmobiliario, en algunos casos hasta violencia y amenazas con tal de hacerse de los edificios”, dice la abogada.

Loyde apunta a la escasa oferta de vivienda accesible dentro de la ciudad como un problema de fondo a atender que va más allá de la presencia de Airbnb en la capital.

“El problema de vivienda en la Ciudad de México es que se produce casi nada de vivienda pública o de interés social, pero sí tenemos una alta producción de vivienda: vemos desarrollos en colonias como la Obrera, Doctores, Morelos, Guerrero, en zonas centrales pero son viviendas de costo de mercado”, considera la profesora de la UNAM.

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La jefa de Gobierno indicó en diciembre del año pasado que la propuesta para la Ciudad de México se prevé lista el próximo mes de febrero.

“Estamos en una mesa de trabajo con el Instituto de Planeación, empresarios, ciudadanos, revisando el tema de la regulación de plataformas digitales porque así como trae beneficios el turismo a la ciudad, también gentrifica ciertas zonas, ha elevado costos”, dijo el 29 de diciembre en conferencia de prensa.

Con más de 19,000 espacios en alquiler a través de diferentes plataformas, la Ciudad de México es el sexto mercado más grande para rentas de corto plazo en América y ocupa el lugar 11 en el mundo, según el portal AirDNA.