La regulación al alquiler de corta estancia en viviendas de la Ciudad de México, a través de plataformas como Airbnb, es muy reciente como para dar un veredicto sobre su efectividad.
Pero, ¿qué opinan las empresas y las personas expertas sobre el futuro de esta regulación, sus falencias e incluso su comparación con las recetas aplicadas en otras ciudades del mundo?
En la Ciudad de México se aplicó recientemente un límite para impedir que los propietarios de viviendas alquilen, bajo el esquema de Airbnb o similares, más del 50% de las noches de un año. En una medida similar, aunque no tan agresiva, como las adoptadas en ciudades como Barcelona o Nueva York. Mismas que ahora están bajo la crítica de la empresa tecnológica.
Airbnb advierte que limitar el número de noches creará efectos contrarios en el control de precios de alquiler, hospedaje en general y vivienda, ya que su negocio apenas representa una mínima parte del total de viviendas en alquiler en la CDMX. Lo cual, para las expertas, es inexacto.
Carla Escoffié, activista y colaboradora de la Habitat International Coalition America Latina, explica en entrevista que el tope al número de noches no impacta de manera desproporcionada al negocio. Toda vez que solo 17% de los propietarios (anfitriones) de Airbnb revelan una ocupación mayor a 50% de las noches al año.
Además de que en la Ciudad de México el impacto está concentrado en alcaldías y colonias de Cuauhtémoc, Benito Juárez y Miguel Hidalgo, particularmente. En estas alcaldías, casi 40% de la vivienda está en alquiler, explica Rosalba Loyde, consultora en Desarrollo Urbano en México.
Para la especialista, Airbnb tiene un sesgo al comparar el tamaño de su negocio en la capital, con el número total de viviendas en alquiler, pues ese 'truco' estadístico desvanece el impacto real que tiene en zonas específicas.
Airbnb argumenta que en Barcelona, a 10 años de las primeras regulaciones a las rentas de corta estancia, los precios de la vivienda y alquiler han seguido aumentando, por lo que el negocio de esta empresa podría no ser la causa del problema. Y lo mismo opina de Nueva York.
“A un año de la regulación restrictiva en la Ciudad de Nueva York, el precio medio de los hoteles subió un 7.4% en los últimos 12 meses que terminaron en julio de 2024 (...) En el caso de las rentas, éstas subieron un 3.4% durante los 11 primeros meses de aplicación de esta regulación, según StreetEasy, lo que causa un perjuicio también en los residentes de la ciudad y que sugiere que otros factores están haciendo subir los precios de los alquileres a largo plazo”, apunta Sebastián Colín, director de relaciones gubernamentales de Airbnb en México.
El propio alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, reconoció este año que en la última década el precio del alquiler creció 68% y el precio de la vivienda lo hizo en 38%. Airbnb señala que esto demuestra que su negocio no es el problema central.
Carla Escoffié señala que el hecho de que no sea el problema central, no implica que no deba ser regulado, pues su abordaje forma parte del diseño de una política de desarrollo urbano integral. El impacto focalizado puede observarse en que, por ejemplo, en 2023, las rentas promedio en la CDMX subieron entre 10% y 15%, según la plataforma Homie. En contraste, en colonias como Condesa, Roma y otras específicamente impactadas por Airbnb presentaron aumentos superiores al 30%.
“(Negarlo) es el equivalente a decir que si se quiere hacer algo por el consumo de bebidas azucaradas por el impacto que tienen en la salud de las personas, concretamente con la diabetes, alguien salga a decir que no es el único factor, que hay muchas cosas que causan la diabetes como argumento para decir entonces que no discutamos el tema de los refrescos”, ejemplifica la activista.
Además, el precio promedio de una vivienda de ese tipo casi triplica las rentas tradicionales, pues de acuerdo con datos de Inmuebles24 e Inside Airbnb, la relación renta breve/renta de largo plazo para la capital es de 280%, señala HIC en un comunicado.
A nivel nacional, Airbnb ha retenido y remitido cerca de 2,200 millones de pesos entre 2017 y 2023 en Impuesto sobre Hospedaje. Además ya lleva pagados aproximadamente 5,500 millones en impuestos federales por concepto de IVA, ISR (que se retiene a los anfitriones) y el pago del IVA de las tarifas por el uso de la plataforma.
"Airbnb es la plataforma que más dinero recolecta y remite en relación a este impuesto en el país", explica Sebastián Colín, demostrando los beneficios para una ciudad de formalizar y regular este tipo de plataformas.
Pero difiere en que la CDMX siga los pasos de otras ciudades en torno a la limitación de hospedaje. “En un país como México, donde ya una parte importante de la economía es informal, seguir los pasos de estas ciudades resultará en desplazar una actividad, que hoy se encuentra totalmente fiscalizada y paga impuestos a través de plataformas como Airbnb, al mundo de la informalidad sin solucionar el problema de la escasez de vivienda”.
Chema González, CEO de Alterhome, una plataforma de rentas vacacionales española que recién llegó a México, está a favor de las regulaciones de este tipo. Según el empresario, cuando son claras las reglas pueden establecer un marco de juego justo, donde todas las empresas, incluidas las emergentes, operen bajo las mismas condiciones.
Además, explica que estas regulaciones deben propiciar la profesionalización de esta industria, fomentar la innovación, las buenas prácticas y ser un incentivo para que nuevas plataformas se enfoquen en nichos específicos.
Pero también apunta que las regulaciones excesivamente complejas o costosas, con altos requisitos fiscales o de registro, pueden desalentar la incursión de empresas emergentes en el mercado.
“En muchos casos, las regulaciones están diseñadas pensando en grandes plataformas, pero las pequeñas empresas enfrentan dificultades para cumplirlas. Esto puede limitar la competencia y consolidar monopolios de facto”, explica de la experiencia de Alterhome.
Señala que puede haber efectos negativos al limitar la oferta de hospedaje en grandes ciudades.
“Las normativas que restringen el número de días de alquiler pueden ser un golpe directo a modelos más flexibles como el nuestro, donde gestionamos propiedades con objetivos de maximizar ocupación y rentabilidad para nuestros clientes.”
En la Ciudad de México, la regulación a este tipo de plataformas tecnológicas, inició en 2017 y su última modificación fue en 2024. Y, según las analistas consultadas, hay muchas áreas de oportunidad todavía.
La primera de ellas es la falta de transparencia y apertura a una mayor participación ciudadana.
"En Barcelona y Nueva York, vimos problemas relacionados con datos imprecisos y una falta de entendimiento de la dinámica local. Eso llevó a regulaciones que inicialmente no respondían a las realidades del mercado (...) En Nueva York, las verificaciones constantes y la organización de inquilinos y vecinos fueron fundamentales para moldear las políticas regulatorias", explicó Loyde, de Desarrollo Urbano.
En el perfeccionamiento de la regulación, las organizaciones de inquilinos fueron clave, sobre todo en Nueva York. Y, por ello, la especialista aboga porque Airbnb y otras plataformas, así como el propio gobierno, tengan mayor transparencia en los datos. Ya que sin ellos es imposible crear política pública a la medida.
Esto es un problema, porque se trata de un servicio profesionalizado y una actividad comercial y debería estar bien regulado, como cualquier otra, explica Carla Escoffié. Pero que, además, genera dinámicas urbanas diferenciadas y, por lo tanto, afecta el derecho de acceso a la vivienda.
Pero lo hace de una forma diferenciada. Uno de los argumentos de Airbnb, al evaluar negativamente las regulaciones a lo largo del mundo, es que su impacto es ínfimo comparado con el mercado total de rentas de viviendas en las respectivas ciudades.
Por otro lado, un informe patrocinado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) "minimizó el impacto de Airbnb en los costos de renta porque usaron promedios a nivel ciudad, lo cual diluye la realidad en las zonas más afectadas".
De hecho, el impacto en la CDMX se concentra en colonias con atractivo turístico y de gran infraestructura urbana, como las colonias Roma, Condesa, del Valle, entre otras, donde incluso hay casos documentados de desalojos de residentes, en edificios enteros.
“En Barcelona lo que se hizo fue una zonificación, dijeron, a ver, esto no está impactando igual en todas las partes de la ciudad. Vamos a identificar cuáles son las más afectadas. Y más allá, vamos a poner, por ejemplo, zonas en las cuales ya no se pueden aumentar airbnbs o, de hecho, se tengan que reducir su porcentaje, o zonas donde sí se puedan aumentar”, señaló Escoffié, de Habitat International Coalition.
Señaló que se debe tratar como un problema de planificación urbana, lo que implica que no se debe limitar el derecho a la propiedad privada, ni a que las personas tengan derecho a rentar bajo esta modalidad sus inmuebles.
La zonificación, además, tendría que ir acompañada de una política que coadyuve a desarrollar, desde la producción inmobiliaria, hasta el equipamiento urbano, de otras zonas de la ciudad.
Para Loyde, el problema es que una mala regulación puede profundizar el problema de desarrollo desigual: El problema no es la existencia de plataformas como Airbnb, sino cómo se da su desarrollo. Falta acompañar su crecimiento con mejoras en vivienda asequible, transporte y participación ciudadana. Actualmente, esas propuestas no están claras ni son efectivas, explica.
No es lo mismo una persona que renta su departamento para su ahorro para el retiro que alguien que cuenta con 50 o 100 departamentos. “Debe haber una regulación diferenciada, la de pequeños propietarios y la de grandes propietarios”, sentencia Escoffié. Y que, en los hechos, existen inmobiliarias que básicamente lo que hacen es hacer un negocio de hotelería no oficial, aprovechando las plataformas tecnológicas y los resquicios legales.
En cambio, los pequeños propietarios deberían ser tratados de forma diferenciada, para no afectarles desproporcionadamente.
Airbnb también argumenta que las regulaciones en ciudades como Barcelona tienen un claro ganador, la industria hotelera. Y, de hecho, señala que tienen casi el monopolio del hospedaje, aumentando sus precios a cifras récord.
Tanto Loyde como Escoffié coinciden en que una regulación integral debe incluir una participación no solo de inmobiliarias, propietarios, inquilinos y plataformas tecnológicas, sino incluso a otros sectores, como el hotelero.
La más reciente legislación también impone, en la letra, un límite de registro de máximo tres inmuebles por propietario en el padrón. Pero según Rosalba Loyde, la misma falta de transparencia de Airbnb no permite observar en qué momento esto se incumple. “No hay certeza sobre cómo se está contabilizando el tope a propiedades”.
La multipropiedad, los gestores de inmuebles a nombre de terceros y las inversiones especulativas seguirían, en este contexto, operando del mismo modo. “La Secretaría de Turismo de la CDMX necesita obtener estos datos (de la plataforma), porque si no se diluye y empiezan a aparecer los prestanombres”.
"En Europa, las políticas de vivienda asequible y los mercados más formalizados influyen mucho en cómo se diseñan las regulaciones, algo que contrasta con los mercados informales y centralizados que predominan en América Latina", explica Loyde, argumentando que la CDMX necesita crear una regulación basada en su propia realidad.
