Corredores de vivienda asequible se quedan con bajos resultados en la CDMX

El PRUVI buscaba poner vivienda accesible a los capitalinos con precios entre 450,000 a 1.2 millones de pesos con un mínimo de 45 metros cuadrados.

“Estamos hablando de miles de viviendas que antes los habitantes de la ciudad, nuevas familias que se están formando, familias diversas, no tenían espacio en la ciudad y hoy a partir de este programa van a poder tener espacio en la ciudad”, anunció Sheinbaum el 4 de noviembre de 2019 en conferencia de prensa.

El programa ofrece a los desarrolladores inmobiliarios beneficios fiscales y facilidades en trámites –que pueden durar dos años o más– a cambio de destinar una parte de cada proyecto a vivienda asequible.

El Gobierno capitalino modificó el programa en 2022 para hacerlo más atractivo para los inversionistas y constructores: bajó de 30% a 20% el porcentaje de viviendas por proyecto que debían ser accesibles y subió el tope de precio de 1.1 a 1.4 millones de pesos.

Además se amplió de 12 corredores a 23 corredores y siete zonas de desarrollo en la ciudad, en puntos como Calzada de Tlalpan, Atlampa, Zona Rosa, Circuito Interior, Calzada Ignacio Zaragoza, entre otras.

Incluso, el programa ofreció construir más niveles de los establecidos en el Uso de Suelo al poder acceder a un Sistema de Transferencia de Potencialidad de Desarrollo, instrumento con el cual un desarrollador puede transferir niveles que no construyó en un predio en una zona de la ciudad a otro predio.

El PRUVI busca incentivar la producción de vivienda accesible de mercado para aumentar la oferta y con ello disminuir los costos, en zonas que ya cuentan con servicios e infraestructura como agua potable, transporte público, acceso a escuela y centros de salud.

Rosalba Loyde, maestra en Desarrollo Urbano por la Pontificia Universidad Católica de Chile y profesora de la UNAM, señala que el objetivo quedado corto en su objetivo y señala que el problema es que cuando hacen una corrida financiera con el costo del suelo en esas zonas cualquier desarrollador va a decir que no le genera ganancias.

“La lógica de decirle al mercado que resuelva los problemas que tiene que resolver el Estado, por sí mismo y sin otro incentivo, es absurda. El desarrollo inmobiliario no es necesariamente un mercado filántropo, su objetivo es generar más dinero, el programa no satisface esos requerimientos del mercado inmobiliario y por eso ha sido tan poco eficiente”, explica en entrevista con Expansión Política.

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Para 2023 el costo promedio de los departamentos en la Ciudad de México se colocó en 53,977 pesos por metro cuadrado, el más alto en el país, de acuerdo con datos del Índice de Precios de la Vivienda en México, de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

A partir de este promedio, un departamento de 45 metros en la capital rondaría un precio 2.4 millones de pesos aproximadamente.

Para acceder a un crédito para comprar un departamento de 2 millones, se establecería una hipoteca de unos 20,000 pesos al mes, por lo que un banco requeriría demostrar ingresos por alrededor de 60,000 pesos mensuales en el hogar.

Las familias en la capital perciben un promedio de 29,770 pesos mensuales, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2022 del INEGI.

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Ante la dificultad de acceder a un crédito bancario y la falta de transparencia del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de México (INVI) para que personas que no pertenecen a organizaciones sociales o políticas entren a sus proyectos de vivienda, algunas personas destinan entre el 40% y 60% de sus ingresos para rentar en la ciudad.

“No es el mecanismo más accesible, sí el más directo, es menos probable que te nieguen el acceso a la vivienda en renta que el banco”, señala Loyde.

Unas 23,000 familias son expulsadas a suelo de conservación y zonas de riesgo en la Ciudad de México ante el encarecimiento de la vivienda, de acuerdo con un diagnóstico realizado por el Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva publicado en 2023 como parte del proyecto de Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT).

Las autoridades han intentado resolver la escasez de vivienda accesible en la centralidad de la ciudad desde hace 20 años, cuando aún era Distrito Federal: primero con el Bando 2, en el periodo de Andrés Manuel López Obrador como jefe de Gobierno; después con la Norma 26, con Marcelo Ebrard.

Pero al ser el suelo un recurso limitado que se puede reproducir, “cuando el Estado dice que se puede construir más en una zona ese suelo por decreto –literalmente- ahora vale más”, señala la especialista en Desarrollo Urbano.

Esto se suma a que la inversión en transporte público e infraestructura, si bien benefician a las personas que habitan y transitan la capital, contribuye también al encarecimiento del suelo.

“Esa inversión estatal claramente es positiva, pero cuando no viene con mecanismos de captura de ese valor agregado lo que hace es que los propietarios de ese suelo se vuelvan más ricos, tenga más valor el suelo que poseen pero no devuelvan nada a la ciudad”, apunta Loyde.

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Para la académica de la UNAM, la intención del PRUVI es positiva, pero a cuatro años y medio de su lanzamiento es necesario que las autoridades revisen las razones de su escaso alcance, apostar por diversificar los mecanismos para generar vivienda accesible –en renta o en venta– y reunir a todos los actores para proponer soluciones al problema: desarrolladores, gobierno, organizaciones sociales, academia y ciudadanía de forma conjunta.