Insuficiente, iniciativa de Martí Batres para controlar alza de rentas en CDMX

Limitar el incremento de las rentas y establecer un registro de los contratos de arrendamiento, dos de las propuestas principales del jefe de Gobierno, tendrán poco impacto ante la falta de mecanismos que aseguren que se cumplan estas medidas, considera Carla Escoffié, abogada especialista en derecho a la vivienda.

"Una iniciativa que no tiene realmente mecanismos para garantizarse, para hacerse cumplir, es prácticamente como si no se hiciera. Va a haber mucha expectativa, mucha gente que a lo mejor va a ver en esto una esperanza que pueda mejorar un poco su situación cuando realmente no va a ser así.

"La iniciativa está muy incompleta, no va a funcionar si no se atienden esas ausencias y deficiencias. Es importante que se esté hablando de este tema, pero también me preocupa un poco es que así como está la iniciativa va a ser prácticamente igual a que nunca se haya hecho", dice la especialista a Expansión Política.

¿Cuánto cuesta rentar en CDMX?

El costo de las rentas en la capital subieron 8.6% tan solo en la primera mitad de 2024, esto es cinco veces la inflación registrada en el mismo periodo del año, de acuerdo con Inmuebles24. En el último año al aumento ha sido de 17.6%.

Un departamento en renta de dos recámaras en la Ciudad de México tiene un precio medio de 18,345 pesos al mes, lo que representa 2.5 veces el salario mínimo vigente este 2024 que asciende a 7,468 pesos mensuales.

La colonia más cara es Del Bosque en Miguel Hidalgo, donde la renta promedio de un departamento cuesta 31,567 pesos al mes; en contraste la colonia más económica es Pantitlán, en Iztacalco, donde la renta promedio es de 8,425 pesos por mes.

Alcaldías como Cuauhtémoc y Benito Juárez coinciden en estar entre las demarcaciones con las rentas más caras y ser las que generan un mayor interés entre quienes buscan vivienda tanto para renta así como para venta, según la agencia inmobiliaria Houm.

Una alta demanda acompañada del incremento del costo de la vivienda están entre las causas por las cuales 23,000 familias son expulsadas cada año de la Ciudad de México, de acuerdo con el proyecto de Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT) presentado por el Gobierno capitalino en 2023.

Armando Rosales, presidente de la Asociación Mexicana de Urbanistas en CDMX, señala que no se están atacando las causas de los altos precios de las rentas en la ciudad, entre ellos la dificultad para gran parte de los habitantes de la capital de comprar una vivienda propia.

Según el Gobierno capitalino a partir de datos del INEGI, el 45.8% de quienes rentan lo hacen por carecer de acceso a créditos o por no contar con los recursos económicos.

"Cada vez hay un mayor mercado de vivienda en renta en la Ciudad de México pero porque el grueso de la población no puede acceder a la vivienda en otra forma, ya la gente no puede comprar su vivienda aquí porque son demasiado caras y ahí no está entrando el gobierno", considera.

Las claves de la iniciativa

Aquí los puntos principales de la iniciativa de Martí Batres para atender el alza del costo de las rentas en la capital.

Tope a aumento de rentas

Limitar el incremento de la renta para que este nunca será mayor a la inflación del año anterior reportada por el Banco de México es una de las propuestas centrales de Martí Batres para modificar el Artículo 2448 D del Código Civil.

Con ello busca frenar el incremento del costo de la vivienda en renta, ya que según el propio Gobierno capitalino los precios del alquiler en la Ciudad de México aumentaron hasta ocho veces más que el salario mínimo entre 2013 y 2019.

No obstante el límite actual establecido en el mismo Código Civil –que es del 10% anual para el incremento de las rentas– pocas veces es respetado, señala Carla Escoffié, también autora del libro ‘País sin techo’.

"Ya existe un parámetro que es del 10% para el aumento de la renta anual. El problema es que ese tope que ya existe no se cumple muchas veces en la práctica. ¿Por qué? Porque no hay ninguna consecuencia o mecanismo para garantizar que haga que realmente las personas no aumenten más del 10% la renta", dice en entrevista con Expansión Política.

La académica advierte que es difícil para un inquilino demandar al propietario de la vivienda por exceder el incremento legal de la renta debido al alto costo de los procesos legales y el riesgo de dañar la relación.

Escoffié cuestiona incluso si la inflación es el parámetro adecuado para establecer el límite del incremento de rentas. "El problema con la inflación es que el precio de la vivienda en arrendamiento no se mueve igual que el resto de los productos o servicios", comenta.

Registro de contratos de arrendamiento

Crear un registro digital de los contratos de arrendamiento, el cual será de autorización inmediata y estará a cargo del Gobierno de la Ciudad de México, siendo responsabilidad del arrendador el realizar este registro, es la propuesta de Batres para el Artículo 2448 F del Código Civil.

La iniciativa no atiende, sin embargo, el mercado irregular de la vivienda en renta donde se alquilan desde cuartos de servicio hasta departamentos sin un tipo de registro e incluso sin un contrato de por medio, apunta el presidente de la Asociación Mexicana de Urbanistas en CDMX, Armando Rosales.

En la propuesta del jefe de Gobierno no se establecen sanciones para quien no realice este registro ni si habrá una autoridad encargada de verificar.

De lado quedan también los requisitos mínimos con los que debería contar un espacio para ser rentado como vivienda, observa el doctor en Estudios Urbanos y Ambientales por el Colegio de México (Colmex).

"Al ser un registro tan laxo nos deja en la misma situación por ser de carácter voluntario y digital, sin que haya procesos de verificación", advierte.

Rosales explica que en otras ciudades del mundo cuando alguien desea poner un espacio para vivienda en renta se le exigen condiciones mínimas de habitabilidad: iluminación, ventilación, que no tenga riesgos y se establecen las cláusulas de mantenimiento. En Nueva York, por ejemplo, se obliga a que el departamento cuente con los enseres indispensables: estufa, refrigerador y microondas.

Vivienda pública en renta

La iniciativa de Batres establece en la Ley de Vivienda para la Ciudad de México el deber del Gobierno capitalino para garantizar la producción pública de vivienda en renta, dirigida a las personas de menores ingresos, cuya planeación y ejecución estarán a cargo de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda y el Instituto de Vivienda capitalinos.

Una primera muestra de ello es el proyecto piloto lanzado por el jefe de Gobierno que plantea la construcción de 150 departamentos en la colonia Doctores, alcaldía Cuauhtémoc, dirigida a jóvenes que ganen entre uno y dos salarios mínimos.

Ambos especialistas coinciden en que si bien es una buena propuesta, ya se contaba con las facultades para llevar a cabo programas como este.

"Son facultades que el Gobierno de la Ciudad de México ya tiene, ya lo podría hacer. Si se plantea ponerla de manera más expresa, más detallada me parece bien", comenta Escoffié.

"Esa atribución legal ya la tienen, qué bueno que la pongan, así fortalece que hagan vivienda en renta en la ciudad pero es una atribución que ya tenían. Por ejemplo, el Gobierno de la ciudad ya ha entregado subsidios para renta en situaciones de emergencia", apunta Rosales.

La iniciativa entregada al Congreso capitalino este 30 de julio ha pasado a comisiones y se espera que sea discutida en la próxima Legislatura, que comenzará el 1 de septiembre.