Gol de Airbnb: así es como la plataforma expande su negocio en México

La expansión de la empresa de alojamientos ya abarca mil 455 municipios de México, que equivalen al 59 por ciento de los que hay en el país. En esos lugares existen más de 254 mil viviendas que operan completa o parcialmente como Airbnb, además de 40 mil alojamientos anunciados en la plataforma que en realidad son cuartos de hotel.

La propagación del negocio ha encendido las alarmas entre las autoridades. En la Ciudad de México se ha intentado limitar a Airbnb más allá del cobro de impuestos: la Ley de Turismo local ordena crear un registro de anfitriones y hospedajes obligatorio, establece un máximo de tres alojamientos en posesión de cada persona física o moral, e impone un límite al número de noches por año que pueden ser usados como hospedaje temporal.

Esta regulación se pondrá a prueba en las siguientes semanas: tras ser frenada por un caudal de amparos promovidos por anfitriones —e incluso uno presentado por Airbnb— el 22 de mayo pasado el gobierno de la Ciudad de México inició la operación del padrón, avisando que los anfitriones tendrán solo 30 días para registrarse.

El Mundial, cuyas sedes nacionales serán en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, va a disparar todavía más este crecimiento. La empresa estima que uno de cada seis huéspedes en México, Canadá y Estados Unidos reservará con Airbnb por primera vez durante el torneo. Para fomentar la conversión de viviendas en hospedaje temporal durante la justa deportiva, Airbnb ofreció incentivos de 750 dólares y una calculadora de ingresos estimados con atractivos pronósticos expresados en frases como: “Tu casa puede darte 7 mil 478 dólares durante la Copa del Mundo”.

Airbnb ofrece más de ocho millones de hospedajes en el mundo, de los que el 62 por ciento pertenece a personas con, al menos, dos propiedades anunciadas. Para Inside Airbnb estos son “anfitriones comerciales”, pues al contar con más de un alojamiento no son dueños que compartan un hogar propio, el objetivo que dio origen a la empresa.

En México, los anfitriones con solo uno o dos anuncios, aunque representan el 81 por ciento del total de los propietarios, administran el 44 por ciento de los alojamientos disponibles. El 33 por ciento de los alojamientos pertenece a anfitriones con entre tres y nueve anuncios en la plataforma. El 23 por ciento restante de las unidades de hospedaje es administrado por anfitriones con al menos 10 alojamientos cada uno, y ellos representan apenas el 2.5 por ciento del total de anfitriones.

Muchas de estas personas físicas y morales no son dueñas de los inmuebles; sirven como intermediarios y administradores de los hospedajes para que cualquier inversionista pueda comprar propiedades y ganar dinero rentándolas sin preocuparse por su limpieza, mantenimiento, o incluso sin haberlas visitado nunca.

Existe también un reducido grupo de 30 grandes anfitriones comerciales con más de 110 alojamientos, entre los que figuran empresas trasnacionales, empresarios con negocios de bienes raíces y hoteles. A mediados de 2025, estos propietarios controlaban en total 6 mil 164 casas, departamentos y cuartos de hotel.

Un ejemplo de la dominancia de grandes anfitriones comerciales es Homirent, una empresa que registra en la plataforma 839 alojamientos en 28 complejos distribuidos en Ciudad de México, Querétaro, Mérida, Tulum y Cancún. También hay casos como el de Inmuebles Bamboo, que cuenta con 146 alojamientos distribuidos en 12 municipios.

Además de empresas nacionales, existen compañías trasnacionales en este negocio. Vacasa, por ejemplo, es una firma estadounidense que cuenta con 382 alojamientos y tiene presencia en estados como Baja California, Jalisco, Nayarit, Oaxaca, Yucatán y Quintana Roo. Airbnb es solo una parte del negocio de esta compañía, pues la firma de bienes raíces controla más de 40 mil inmuebles en Estados Unidos, Canadá, México, Belice y Costa Rica.

El gigante del turismo pronto podría ser obligado a cumplir nuevas regulaciones en México: la Suprema Corte de Justicia de la Nación aceptó el 5 de marzo pasado analizar un recurso legal para determinar si la Ciudad de México puede limitar el número de días que las personas rentan sus propiedades y cuántas pueden tener en la plataforma. El resultado de ese proceso tendrá un impacto a nivel nacional, pues marcará la pauta sobre cómo se puede regular a plataformas como Airbnb.

“En Playa del Carmen creemos en el turismo y en la inversión, pero también creemos en el derecho de las familias a vivir en comunidades ordenadas, seguras y con calidad de vida. La regulación de las rentas vacacionales busca precisamente equilibrar ambos intereses”, aseguró la alcaldesa de Playa, Estefanía Mercado.

Desde diciembre pasado, todos los alojamientos de corta estancia en ese municipio de la Riviera Maya deben solicitar una licencia para operar. La reforma a la Ley de Hacienda Municipal establece la obligación del trámite, pero según las declaraciones de la alcaldesa, las viviendas en zonas de uso habitacional exclusivo no podrán ser utilizadas como Airbnb y, después de un periodo de regularización voluntario, quienes operen estos alojamientos fuera de norma serán acreedores a clausuras y multas.

El centro de Playa del Carmen es la zona del país con mayor concentración de Airbnb por vivienda: prácticamente hay la misma cantidad de alojamientos de corta estancia que de espacios habitacionales registrados en el censo de 2020 del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el dato más actual. En otras colonias de Playa del Carmen, Tulum, Puerto Vallarta y Bahía de Banderas, la empresa opera en la mitad o más del número de viviendas que había en 2020.

En algunos lugares de México, la expansión de la multinacional ha sido tan grande que ahora se cuentan más anuncios en su plataforma que viviendas registradas en el censo de 2020; esto sucede en 138 colonias del país, como Zona Dorada en Mazatlán o el barrio Centro en Los Cabos.

La concentración de los alojamientos de corta estancia ocasiona el encarecimiento de la vivienda porque los habitantes de las colonias más atractivas para el turismo no pueden adquirir o rentar propiedades en estas zonas; tampoco pueden cubrir los costos de los servicios y productos cada vez más caros.

“Esta cadena inicia con la elevación del precio del suelo, eso sube los impuestos de catastro, lo cual aumenta el precio de los alquileres. Los propios residentes deciden vender o alquilar. La demanda de agua y alimentos es muy elevada. Las tiendas que distribuyen alimentos los encarecen cada vez más. La vida dentro de estos sitios se encarece muchísimo y eso genera desplazamientos”, explica Patricia Olivera Martínez, investigadora del Colegio de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).

El caso más dramático es Tulum: el último censo del INEGI contó casi 22 mil viviendas en 2020, mientras que el pequeño municipio caribeño albergaba 12 mil alojamientos de corta estancia en 2025. Hoy en día, sin contar los anuncios que pueden ser hoteles, el 45 por ciento de las viviendas de este municipio se oferta en Airbnb.

Esta expansión de la empresa turística no solo está ocurriendo en los destinos de playa: en Mazamitla, un pueblo mágico en la sierra de Jalisco con 14 mil habitantes y 7 mil 270 viviendas, hay mil 874 Airbnb. Otros casos de municipios con una alta presencia de hospedajes temporales son León con 2 mil 387, Aguascalientes con 2 mil 174, y Hermosillo con mil 937.

En la colonia Roma Norte en la alcaldía Cuauhtémoc de la capital del país hay un Airbnb por cada cinco viviendas. En total hay 2 mil 797, el mayor número para un solo barrio. Otras 14 colonias, ubicadas en ocho municipios del país, también superan el millar de viviendas convertidas en espacios de corta estancia para el turismo; cuatro de ellas están también en la misma alcaldía: Hipódromo, Juárez, Cuauhtémoc y el Centro. Los centros históricos de Playa del Carmen, Bahía de Banderas, Oaxaca, Monterrey y Mérida también forman parte de este grupo de colonias con alta concentración de Airbnb.

La concentración de Airbnb es parte de un fenómeno que académicos y activistas han llamado “turistificación”: el arribo masivo de turistas y migrantes de Norteamérica y Europa, acompañado de desarrollos inmobiliarios exclusivos, complejos turísticos, viviendas de uso temporal, y un mercado de bienes y servicios para esta población con mayor poder adquisitivo.

La turistificación ha afectado a ciudades coloniales como Mérida, San Miguel de Allende y Oaxaca. Ahí, los gobiernos han invertido intensivamente para renovar sus centros históricos y hacerlos ideales para los visitantes extranjeros.

Vanessa Castillo Romero, investigadora de la Universidad Autónoma de Sinaloa, recuerda cómo este fenómeno empezó a ocurrir en Mazatlán: “El centro histórico se empezó a turistificar desde hace décadas. A finales de 2016 y 2017 fueron las obras de demolición y ampliación de banquetas, y reducción de calles solamente en la zona que se tenía perfilada para ser turística”.

En el centro histórico y en el malecón de Mazatlán —que recorre unos 20 kilómetros de playa— hay más de mil 800 Airbnb. La renovación llegó, pero solo para los turistas, según Castillo.

Tulum, el exclusivo resort en el Caribe mexicano, tiene algunos de los alojamientos más caros de todo el país. Por ejemplo, uno de los hospedajes en el complejo Azulik ─un hotel boutique con casi cincuenta villas, donde se han hospedado personalidades como Paris Hilton y Leonardo DiCaprio─ ofrece una estadía mínima obligatoria de cinco noches por 1 millón 150 mil pesos.

Azulik es un laberinto de casas ondulantes y orgánicas, construidas como nidos de pájaro con ventanas irregulares y separadas por caminos serpenteantes. El sitio web del hotel promociona “experiencias de alta cocina sobre la jungla” y ceremonias casi religiosas para degustación de mezcal. Sin embargo, es sólo uno de trescientos puntos anunciados en Airbnb en la franja más exclusiva de la costa caribeña, donde el precio promedio por noche es de 10 mil 200 pesos.

Las playas ofrecen los alojamientos más caros. El fraccionamiento El Pedregal en Cabo San Lucas, Baja California Sur, es un desarrollo lujoso con casas espaciosas de hasta seis y nueve recámaras, que se venden en sitios de bienes raíces por montos que van desde los 8 hasta los 225 millones de pesos. El precio promedio por una noche en un alojamiento temporal supera los 25 mil pesos. Excluyendo los hoteles, la playa de Cabo San Lucas cuenta con 2 mil 200 alojamientos, algunos de ellos entre los más caros del país.

Sin embargo, diversos barrios del interior de las ciudades también están bajo asedio. La colonia Hipódromo de la Ciudad de México es un buen ejemplo: hay mil 659 Airbnb en sus 7 mil 643 casas y departamentos. Con un precio promedio por noche de 2 mil 340 pesos, un inquilino tendría que pagar 70 mil pesos mensuales para competir con los ingresos que ofrece un Airbnb ocupado a diario. Este es uno de los motivos por los que muchos dueños convierten sus propiedades en alojamientos turísticos.

Esta conversión de viviendas en alojamientos ha detonado una carrera mundial por diseñar políticas públicas que puedan controlar los impactos negativos de la plataforma. Por ejemplo, el Congreso de Jalisco está por discutir iniciativas relacionadas con el límite del número de noches que puede usarse un Airbnb anualmente, como un eco a la regulación aprobada en la Ciudad de México.

Igualmente, las regulaciones de Playa del Carmen se inspiran en políticas como las aplicadas en Nueva York y Barcelona, donde se ha determinado prohibir la existencia de alojamientos de corta estancia en algunas zonas residenciales. Cada ciudad del mundo está pensando en cómo ponerle un portero a Airbnb, aunque, al menos hasta la fecha, la trasnacional turística le ha metido gol a México en todas las canchas.

Créditos de las gráficas: Eduardo Mota / alkimiko Lab