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La pandemia obliga a repensar la visión de vivienda en la CDMX

Autoridades y desarrolladores coincidieron en la necesidad de un nuevo Plan de Desarrollo Urbano de la CDMX para que haya un nuevo marco jurídico que permita aprovechar mejor el suelo para vivienda.
mar 01 septiembre 2020 05:45 AM
Encuentro Expansión Vivienda
En el Encuentro Expansión sobre vivienda en la CDMX, se destacó el proyecto de los 12 corredores que impulsan las autoridades capitalinas para el tema, los empresarios inmobiliarios dijeron estar de acuerdo con ellos, pero pidieron caminar a una redensificación urbana.

La Ciudad de México necesita cambiar su dinámica de desarrollo urbano para ser más sustentable, pues se enfrentan los problemas actuales como la falta de agua, escasez de vivienda e incluso la crisis del COVID-19 con un Programa General de Desarrollo Urbano que lleva 17 años sin actualizarse, considera Ileana Villalobos, titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi).

Durante el “Encuentro Expansión: Políticas de desarrollo urbano y gentrificación tras el COVID-19”, legisladores, autoridades capitalinas y desarrolladores inmobiliarios coincidieron en que la crisis sanitaria hizo más evidente la necesidad de cambiar la forma en que la ciudad crece.

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La secretaria de Desarrollo Urbano indicó que con la Constitución de la Ciudad de México, la Ley del Desarrollo de la Ciudad de México y la creación del Instituto de Planeación –en proceso de aprovación en el Congreso capitalino– se tiene una oportunidad de poner al día a la ciudad.

“Debe ser un instrumento de ordenamiento territorial diferente y actualizado no sólo a las nuevas condiciones de la realidad sino a las nuevas tendencias de planeación del desarrollo de la ciudades”, dice Villalobos.

Apuntó que con los instrumentos de planeación se buscará seguir con la generación de vivienda en la ciudad enfocada en que esta sea más accesible, así como encontrar el equilibrio entre proteger el suelo de conservación –que representa la mitad del territorio de la ciudad– y dar dignidad a quienes viven en alrededor de 800 asentamientos irregulares.

Villalobos indicó que será necesario también modificar las alturas de construcción permitidas en ciertas zonas de la ciudad, por ejemplo la Calzada México-Tacuba, pero de forma que no rompa con el paisaje y el propio equilibrio urbano e incluso rescatando también la arquitectura mexicana.

“Esta ciudad no puede ser pensada más que en términos de una redensificación que nos permita conservar esa parte del territorio donde se capta el agua, donde se limpia el aire y donde podamos aspirar a una recreación".
Ileana Villalobos, secretaria de Desarrollo Urbano CDMX

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La diputada Pilar Lozano, presidenta de la Comisión de Desarrollo Metropolitano, Urbano, Ordenamiento Territorial y Movilidad, sostiene que la pandemia hizo visible la necesidad de reducir los traslados de dos o más horas en transporte público hacia el trabajo, pues esto se convirtió en un punto de riesgo ante los contagios de COVID-19.

“Necesitamos vivienda asequible para tener estos lugares donde la gente no tenga que transportarse dos horas al trabajo y dos de regreso. (…) Ya no hay para dónde movernos, ya no hay terceros pisos que hacer, es muy complicado y debemos seguir apostando por las ciclovías.

“Desde el legislativo también es importante la certeza jurídica en el uso de suelo y eso va con la ley que estamos trabajando que consiste en homologar el uso de suelo con el catastro”, afirma la diputada.

A la par de impulsar la Ley de Coordinación de la Zona Metropolitana del Valle de México, desde el Senado se está trabajando en la regulación de los horarios escalonados en los centros de trabajo y en el home office.

Los 12 corredores urbanos, un primer paso

El Gobierno de la Ciudad de México ha buscado responder al encarecimiento de la vivienda a través del “Programa de Regeneración Urbana y Vivienda” con 12 corredores urbanos donde se dan facilidades a los desarrolladores a cambio de edificar al menos el 30% en vivienda accesible.

José Shabot, director general de Quiero Casa, considera que la estrategia planteada por la jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum, es un punto de arranque, pero consideró que necesita ampliarse y acelerarse.

“El costo del suelo lo tenemos que abatir y realmente la jefa de Gobierno dijo arranquemos con estos 12 corredores. Es una buena idea pero son corredores en los que tampoco hay tanto suelo”, señala.

Lo que ha pasado en todas las ciudades del mundo es que se empieza a generar ciudades dormitorio en donde las personas viven lejos del tejido social, lejos de donde hay buenas escuelas, buenos hospitales.
José Shabot, director general de Quiero Casa

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En la capital se construyen alrededor de 6,000 viviendas nuevas al año aunque hay 60,000 nuevos matrimonios y divorcios, por lo cual hay mucha demanda sin ser cubierta.

Shabot señala que existen entre 700 y 800 kilómetros cuadrados por densificar en la ciudad si se considera un área de un kilómetro a la redonda de las 195 estaciones del Metro.

Por su parte, Yuri Zagorin, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Valle de México, reconoce que durante los últimos años en la ciudad se permitió el abuso de las normas de construcción y se enfocó la construcción en viviendas para un sector de alto poder adquisitivo.

Por ello, ahora el enfoque debe estar en buscar la forma de bajar el precio del suelo y poder cubrir la demanda de vivienda para los trabajadores de menores ingresos.

“La buena noticia es que estamos de acuerdo por dónde: por la vivienda económica, que la gente puede comprar. Queremos hacer vivienda bien ubicada, de calidad, para que la gente no tenga que trasladarse. La mala es que es un problema complejo: el agua, los vecinos, la especulación del suelo.
Yuri Zagorin, presidente de Canadevi Valle de México

El tener “ciudades dormitorio” de personas que viajan cuatro o cinco horas hacia sus empleos o centros de estudio en la Ciudad de México tiene un precio, adviertió Zagorin: menor productividad por los largos traslados, lazos familiares rotos y una menor movilidad social, que permitiría a esas personas mejorar su situación económica.

“Hacer la vivienda que necesitamos es muy caro, pero es mucho más costoso no hacerla socialmente”, sostiene el presidente de Canadevi Valle de México.

Abatir el costo del suelo

La falta de vivienda de los segmentos económico y medio en la Ciudad de México ha provocado un GAP de 16% entre la oferta y demanda anual de este tipo de inmuebles, debido al encarecimiento del suelo en la metrópoli, el cual incrementó 25% entre 2015 y 2018, indican datos de la consultora Preoperati.

Esta problemática, en conjunto con la tramitología para construcción de inmuebles en la capital del país, ha provocado que aún existiendo iniciativas gubernamentales, como el Programa de Recuperación Económica y Regeneración Urbana, sean pocas las empresas constructoras que voltean a ver estos proyectos.

José Shabot, presidente de la desarrolladora Quiero Casa, dijo durante la conversación que “los números están apretados” en la cantidad de edificaciones que las compañías del sector planean hacer a través de estos proyectos, que precisa, son aproximadamente 10.

Una de sus propuestas es bajar el costo de uso de suelo a través de la densificación, ya que actualmente en los lugares de la capital del país en donde hay infraestructura y servicios, la capacidad de construcción es reducida para controlar el crecimiento de la ciudad, sin embargo, esto provoca aumente el valor del terreno para construir. Este costo es el que se traslada al cliente lo que complica su acceso a vivienda asequible.

“En zonas en donde haya agua y en donde haya Metro, a un kilómetro del Metro, podamos sacar un programa en el que se permita H6 (zonificación habitacional de densidad muy alta) sin la literal (restricción de densificación en el terreno), podemos buscar que la gestión sea mucho más fácil, vamos a abaratar muchísimo el costo de la tierra”, comentó el empresario.

El inventario de vivienda con costos entre el 1 y 2 millones de pesos descendió 24% en los últimos cinco años, indica información de Tinsa. El precio por metro cuadrado en este segmento pasó de 25,011 a 27,958 pesos.

Shabot también planteó la idea de generar un impuesto predial más alto a los propietarios de terrenos baldíos que no lo están utilizando, para que haya más terreno disponible para la construcción de vivienda.

La falta de inmuebles económicos en la ciudad, provoca que los compradores opten por construir en zonas aún no desarrolladas, lo que aumenta la inversión del gobierno en llevar infraestructura, o en la periferia de la capital, en un desarrollo inmobiliario desarrollado.

Menos trámites y más accesibilidad

La titular de Seduvi admite que la burocracia para la construcción en la capital es un problema que se debe atender, como parte de buscar una nueva dinámica de desarrollo urbano.

“Afortunadamente vamos a intentar cambiarlo pero actualmente tramita más de 50 asuntos de particular relevancia para cualquier operación inmobiliaria”, señala.

En el gobierno anterior había mucha corrupción, mucha discrecionalidad y no se avanzaba en el sentido de transparentar trámites.
José Shabot, director general de Quiero Casa

Villalobos indica que se ha comenzado por la digitalización de trámites como los certificados de uso de suelo, sin embargo, es necesario mejorar el registro público de planes y programas que debe ser fortalecido para hacerlo accesible y claro, de forma que se conozca qué es lo que se puede y no construir en la ciudad.

“Ninguna institución de la ciudad puede estar en una condición semejante porque efectivamente se genera un impacto negativo hacia el desarrollo social que es lo que más nos importa porque si no somos una ciudad, con desarrollo económico y social que trate de abatir las desigualdades entre alcaldías”, explica la funcionaria.

Mientras, Yuri Zagorin de Canadevi, indica que la digitalización de trámites y su simplificación permitirá acortar tiempos y eliminar los huecos que existen para que se “agilicen” trámites en ventanillas por medio de la corrupción.

“La agilidad, rapidez, transparencia en los trámites es muy importante porque no sólo es el costo monetario de estos 50 pasos, obviamente es el tiempo en un negocio que requiere de recursos financieros extremos el tiempo es clave.

“Tenemos que pensar en el largo plazo, tenemos que pensar en la ciudad que queremos en 20 años y trabajar hacia ese camino”, sostiene el representante de los desarrolladores de vivienda..

"Nosotros no estamos aquí para el corto ni siquiera para el mediano plazo, tenemos que pensar en la ciudad que queremos par ir caminando en ese sentido",
Yuri Zagorin, presidente de Canadevi Valle de México

La secretaria de Desarrollo Urbano rescata como la gran lección de la crisis de COVID-19 la necesidad de evitar la expulsión de los habitantes de la ciudad hacia las orillas por las dificultades de movilidad y acceso a la salud que esto genera, así como acercar los servicios públicos a los habitantes.

“Tras COVID-19 lo que necesitamos justamente es evitar la gentrificación y sobre todo acercar los equipamientos a las viviendas, a los lugares de residencia de las personas.

“El gran drama que hemos vivido durante la historia reciente del desarrollo urbano en nuestra ciudad es que la mayor parte de la población que no puede acceder a una vivienda en las alcaldías centrales de nuestra ciudad ha tenido que ir a vivir a malas viviendas, a otras zonas que se han desarrollado sin los equipamientos, sin los servicios y sobre todo sin las fuentes de empleo”, indica la funcionaria.

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